2019

KERAJAAN JUAL KLIA MELALUI REIT?

Rabu, Disember 05, 2018

| | |

[Ini ialah catatan berkenaan REIT dalam bahasa kedai kopi Kuala Lumpur, bukan dalam bahasa ahli ekonomi atau bahasa pakar pelaburan. Catatan ini terbit daripada rangsangan tulisan berkenaan REIT yang dipanjangkan ke grup WhatsApp yang saya anggotai yang mendakwa Kerajaan Malaysia sedang menjual lapangan terbang dan segala aset negara kepada orang asing menerusi penerbitan REIT.]

Makhluk apakah ini?
REIT (sebut ‘rit’) ialah singkatan ‘REAL ESTATE INVESTMENT TRUST. Dalam bahasa Melayu, REIT ialah AMANAH PELABURAN HARTANAH.

‘Saham amanah’ ialah kumpulan wang yang diamanahkan oleh pelabur kepada pengurus yang dipercayai serta dikawal oleh pihak berkuasa untuk dilaburkan dalam sesuatu perusahaan. Maka ‘amanah saham hartanah’ ialah saham amanah yang dilaburkan oleh pengurus saham dalam industri hartanah.

REIT yang tersenarai di Bursa Malaysia: http://www.bursamalaysia.com/misc/system/assets/16605/products_services_brochure_securities_REITs_list_291215.pdf

Mengapakah syarikat mewujudkan REIT dan menawarkannya kepada orang ramai?
Syarikat yang memiliki, membina dan menguruskan sesuatu hartanah perdagangan, misalnya pusat-membeli-belah, hotel, pejabat, hospital, memerlukan sejumlah modal yang besar untuk menambahkan pemilikan, membina lebih banyak dan menguruskan dengan lebih cekap hartanah perdagangannya.

Salah satu cara untuk mendapatkan modal tanpa meminjam daripada ceti ialah dengan menerbitkan dan menawarkan saham amanah kepada orang ramai.  Oleh sebab nilai saham amanah tersebut ditentukan oleh nilai hartanah yang dimiliki, dibina dan diuruskan oleh syarikat yang menerbitkannya, maka saham amanah tersebut dikelaskan sebagai REIT.

Contoh?
Syarikat milik Johor Corporation, KPJ Healthcare dapat mengembangkan rangkaian hospitalnya dengan cepat, cekap dan berkesan menerusi hartanah kesihatan (hospital) yang dimiliki, dibina dan diuruskan oleh satu lagi syarikat milik Johor Corporation, Al-‘Aqar Healthcare REIT.

Al-‘Aqar memperoleh modal menerusi penerbitan dan penjualan sebanyak 735 juta unit Al-‘Aqar REIT. Dengan modal besar tersebut, pada masa ini Al-‘Aqar memiliki 22 hartanah kesihatan (19 di Malaysia, tiga di Australia) yang bernilai RM1.5 bilion. Sinergi Al-‘Aqar-KPJ Healthcare pula mengupayakan KPJ Healthcare menawarkan perkhidmatan kesihatan di 27 hospital di seluruh negara.

Apabila syarikat, misalnya Al-‘Aqar, menerbitkan REIT dan menjualnya kepada orang-ramai, adakah bermakna Al-‘Aqar menjual hartanah miliknya atau hartanah yang dibina/diuruskannya?
Jawapannya tidak sesekali. Al-‘Aqar hanya menjual REIT yang diyakini oleh orang-ramai dapat menjana dividen daripada keuntungan perusahaan Al-‘Aqar (memiliki, membina dan menguruskan hartanah kesihatan). Pemegang REIT tidak memiliki apa-apa hartanah yang dimiliki oleh syarikat REIT. Pemegang REIT memiliki hak terhadap keuntungan perusahaan syarikat REIT. Lazimnya syarikat REIT membahagikan 90%-100% daripada keuntungannya kepada pemegang REIT kerana lazimnya negara tidak mengenakan cukai ke atas keuntungan syarikat REIT (sebaliknya negara memperoleh cukai pendapatan daripada pendapatan dividen yang diterima oleh pemegang REIT).

Hah, ini sudah bagus!
Ya, REIT memang bagus kerana kewujudan makhluk ini menguntungkan dua pihak.

Pihak pertama ialah syarikat REIT yang memperoleh modal murah untuk mengembangkan perusahaannya dengan cepat dalam dunia perniagaan yang sengit persaingannya.

Pihak kedua ialah orang-ramai yang berpeluang melabur dalam sektor hartanah walaupun hanya memiliki sedikit lebihan daripada pendapatan mereka yang kecil. Ambil contoh Al-Aqar REIT sekali lagi: Harga Al-‘Aqar REIT pada 12/12/2018 ialah RM1.25 seunit. Ini bermakna dengan wang lebihan pencen sebanyak RM1,250 (1 lot saham = 1,000 unit) pesara yang berpendapatan kecil dapat melabur serta menikmati keuntungan daripada perkembangan industri hartanah di Malaysia. Pada tahun ini sahaja (sehingga November 2018) Al-‘Aqar membayar dividen sejumlah 5.63 sen seunit (janaan dividen sebanyak 4.5%).

Dapatkah membina hospital dengan wang sebanyak RM1,250?
Ini soalan orang gila. Nak bina sebuah wad gila pun tidak dapat. Namun, menerusi makhluk REIT, dengan RM1,250 itu kita dapat mengambil bahagian (serta menikmati keuntungan) dalam membangunkan hospital, malah dalam apa-apa subsektor industri hartanah.

Dapatkah membina lapangan terbang dengan wang sebanyak RM1,250?
Ini soalan orang gila isin. Namun, apabila/sekiranya Kerajaan Malaysia menerbitkan REIT Lapangan Terbang (menerusi apa-apa syarikat miliknya, misalnya Malaysia Airports Holdings Berhad) maka orang-ramai berpeluang melabur dalam perusahaan hartanah sektor lapangan terbang pula. Ini satu idea bijak Kerajaan Malaysia.

Pertama, Kerajaan Malaysia tidak perlu menghabiskan berbilion ringgit untuk bina lapangan terbang, sebaliknya dapat menggunakan berbilion ringgit itu untuk tingkatkan kualiti hidup rakyat dengan membangunkan lebih banyak hospital, sekolah, politeknik, kolej vokasional, masjid, jalan kampung dan bekalan air bersih.

Wang berbilion ringgit itu juga dapat digunakan untuk meningkatkan kecekapan polis, pencegah rasuah, pencegah penyeludupan, agensi antidadah, tentera, bomba, perkhidmatan kebajikan masyarakat dan perkhidmatan telekomunikasi.

Wang bilion ringgit itu juga dapat disalurkan kepada universiti dan institusi penyelidikan untuk menggiatkan usaha penyelidikan, inovasi dan pembangunan. Wang bilion ringgit itu juga dapat digunakan untuk meningkatkan profesionalisme guru, doktor, jururawat, pekerja sosial, imam dan penghulu.

Kedua, orang-ramai, terutamanya orang Melayu yang kurang harta dan kurang arif dalam selok-belok pelaburan, dapat mengambil bahagian dalam pelaburan hartanah yang bernilai puluhan bilion ringgit. Perangkaan pada Januari 2018 menunjukkan purata pulangan daripada REIT di Malaysia (yang ditersenarai di Bursa Malaysia) ialah enam peratus. Sudah barang pasti REIT Lapangan Terbang itu nanti dapat menjana pulangan yang tinggi. (Perolehan MAHB sehingga September 2018 berjumlah RM1.3 bilion, keuntungannya pula berjumlah RM753 juta.)

Saya dengar Kerajaan Malaysia nak jual REIT Lapangan Terbang itu kepada pelabur asing antarabangsa. Bahaya tu! Habislah peluang rakyat Malaysia, pelabur asing lebih banyak duit.
Baguslah sekiranya pelabur asing berkeyakinan membeli REIT yang diterbitkan di negara kita. Semua negara, termasuk USA, berhempas-pulas dan berbelanja besar untuk mendapatkan keyakinan pelabur asing.

Pertamanya, keyakinan pelabur REIT tersebut dapat meyakinkan lebih banyak pelabur antarabangsa datang melabur di sini dalam pelbagai sektor yang lain. Keduanya, aliran masuk wang asing dalam bentuk pelaburan REIT (bukan hutang) yang sangat diperlukan oleh negara. Ketiganya, penyertaan pelabur asing akan meningkatkan nilai REIT berkenaan. Peningkatan nilai itu akan meningkatkan daya maju syarikat REIT berkenaan dan meningkatkan keuntungan yang dapat dinikmati oleh setiap pelabur, termasuk pelabur rakyat Malaysia. Keempatnya, syarikat REIT Lapangan Terbang yang berdaya maju itu berupaya melebarkan sayapnya ke luar negara, khususnya membina dan mengendalikan lapangan-lapangan terbang di negara-negara dunia ketiga. (Al-‘Aqar REIT sudah mengembangkan sayapnya hingga ke benua Australia.)

Peluang rakyat Malaysia untuk melabur tidak akan berkurang. Tentulah Kerajaan Malaysia menetapkan kuota REIT yang terhad yang boleh ditawarkan kepada pelabur antarabangsa.  Malahan, untuk pelabur dalam negara pun Kerajaan Malaysia wajib menetapkan peratusan maksimum yang boleh dimiliki oleh individu, kumpulan individu dan sesebuah syarikat.

Sekiranya Kerajaan Malaysia menjual semua unit REIT itu kepada pelabur antarabangsa, atau melebihi daripada peratusan yang ditetapkan dalam dasar-dasar/peraturan pelaburan sedia ada, kita tendang mereka keluar daripada Putrajaya pada pilihanraya umum akan datang. Kita dah buktikan kita boleh dan dapat buat pada Mei 2018, maka kita tentunya boleh dan dapat buat pada Mei 2023 nanti!

Saya ada wang RM1,250 yang tersimpan dalam bantal, saya nak melabur dalam REIT-lah.
Itu satu langkah yang bijaksana, tetapi baca ini dulu: http://www.bursamalaysia.com/market/securities/education/faqs-on-real-estate-investment-trusts-reits

Saya nak ke USA minggu depan, nak bawa duit lebih sikit, ada REIT di sana?
OMG. REIT di USA sudah ada sejak 57 tahun dahulu. Dalam tempoh Jun 2017-Jun 2018, REIT di USA membahagikan dividen berjumlah USD58 bilion kepada pelabur.

Ada pelbagai jenis REIT di sana, termasuklah: REIT panggung wayang, REIT kasino, REIT penjara, REIT stesen gas, REIT makmal sains, REIT jalan kereta api, REIT stadium lumba kuda, REIT kabel elektrik, REIT cawangan-cawangan bank, REIT rumah sewa dan REIT yang pelik-pelik. Kesemuanya berjumlah 227 REIT yang tersenarai dalam Financial Times Stock Exchange Index. Maklumat lanjut di sini: https://www.reit.com/

Bawalah duit banyak-banyak ke sana, dan bawa balik dividennya ke Malaysia.


DUNIA KIAMAT APABILA MANUSIA MENJADI TUHAN?

Ahad, Disember 24, 2017

| | |
Sehingga Jun 2017, buku yang dikarang oleh graduat PhD Universiti Oxford, Profesor Yuval Noah Harari, dalam bahasa Hebrew ini dapat dibaca menerusi 45 bahasa, termasuk bahasa Inggeris.

Berasaskan hipotesis 'sejarah bermula apabila manusia mencipta tuhan, dan sejarah akan berakhir apabila manusia menjadi tuhan', Profesor Harari membentangkan pengetahuan, pengamatan dan  imaginasi beliau dalam Sapiens seperti berikut:


  • Kemanusiaan Homo sapiens dibentuk oleh tiga revolusi besar: revolusi kognitif (70 kurun yang lalu), revolusi pertanian (10 kurun yang lalu) dan revolusi saintifik (semenjak lima abad yang lalu).
  • Ketiga-tiga revolusi tersebut mengupayakan Homo sapiens melakukan sesuatu yang tidak dapat dilakukan oleh makhluk lain: mencipta, menyebar dan mengongsikan idea berkenaan sesuatu yang tidak wujud secara fizikal (misalnya ugama, tatacara ekonomi dan tatacara politik).
  • Perkongsian idea tersebut mengupayakan Homo sapiens menguasai fauna dan flora, mendepani cabaran alam semula jadi serta berusaha mencabar evolusi tabii'.

Pada bab terakhir Sapiens, 'Afterword: The Animal that Became a God', Profesor Harari merumuskan:


"We are more powerful than ever before, but have very little idea what to do with all that power. Worse still, humans seem to be more irresponsible than ever. Self-made gods with only the laws of physics to keep us company, we are accountable to no one.
We are consequently wreaking havoc on our fellow animals and on the surrounding ecosystem, seeking little more than our own comfort and amusement, yet never finding satisfaction."

Profesor Harari mengakhiri Sapiens dengan soalan sinis ini: "Is there anything more dangerous than dissatisfied and irresponsible gods who don't know what they want?"



Edisi kulit lembut 478 muka surat.
Harga di Kinokuniya: RM62.90
Dengan pelaburan 13 sen semuka surat, pembaca dapat mempelajari cara bagaimana seorang sarjana Israel berfikir, membentangkan pengetahuan dan menghujahi imaginasi.

KESELAMATAN DAN KEAMANAN UNTUK SEMUA

| | |

WHAT WE CAN BUY WITH 18 SEN? THE MINISTRY OF UTMOST HAPPINESS

Rabu, Ogos 09, 2017

| | |
The Ministry of Utmost Happiness:  hanya 18 sen semuka surat yang sarat dengan hasil imaginasi, kreativiti dan kerja keras pemenang anugerah Booker Prize 1997, Arundhati Roy.
"The head which today proudly flaunts a crown will tomorrow, right here, in lamentation drown." - Arundhati Roy (2017)

59

Ahad, Julai 02, 2017

| | |